Raadsonderzoek Erfpacht Amsterdam | Berenschot cases

Mede dankzij deze wijzigingen staat het erfpachtbeleid in Amsterdam sterk in de belangstelling. Een canonherziening - waarbij voor het nieuwe tijdvak de nieuwste algemene bepalingen worden vastgesteld voor voortdurende erfpacht en de canon voor het volgende tijdvak - heeft in de regel forse financiële impact op de erfpachter. Deze gaat na herziening immers fors meer betalen. Het erfpachtstelsel gaat daarmee het besteedbaar inkomen en de woning van de bewoners - en kiezers - van de gemeente Amsterdam direct aan.

Tegen deze achtergrond heeft de gemeenteraad van Amsterdam de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: “In hoeverre is, sinds het van kracht worden van de Algemene Bepalingen (AB) 2000, de consumentenbescherming voldoende geborgd voor erfpachters in Amsterdam, en is het wenselijk en mogelijk om dit te verbeteren?”.

Berenschot is vanwege haar expertise en ervaring gevraagd dit raadsonderzoek uit te voeren. Hierin hebben wij een aantal stappen doorlopen. Allereerst hebben wij een groot aantal documenten bestudeerd om feitelijke informatie te verkrijgen. Vervolgens hebben we een aantal gesprekken gevoerd met betrokkenen om deze informatie te verrijken. Op basis van deze informatie zijn wij tot een aantal bevindingen gekomen. Daarnaast hebben wij een wetenschappelijke klankbordgroep ingesteld voor dit onderzoek met daarin vier hoogleraren, die ieder gespecialiseerd zijn in een ander inhoudelijk aspect van het erfpachtbeleid. Vervolgens zijn we tot een beantwoording van de onderzoeksvraag gekomen.

In het eindrapport stellen we dat niemand écht tevreden is met het erfpachtstelsel. Het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht lost de knelpunten niet op en maakt het stelsel zelfs ingewikkelder. Al met al zien wij een Gordiaanse knoop: het is duidelijk dat de bescherming van de erfpachter in het erfpachtstelsel onder druk staat. Tegelijkertijd is het de vraag hoe de gemeente deze bescherming in haar totaliteit kan verbeteren.

In de wetenschap dat extra opties tot extra complexiteit leiden, zien wij een aantal mogelijkheden om de consumentenbescherming beter te waarborgen:

• Herevalueer de doelstellingen van erfpacht en onderzoek of dit stelsel de beste invulling is om deze doelstellingen te realiseren. Hanteer daarbij de algemene beginselen van goed bestuur als algemeen kader.
• De gemeenteraad dient een duidelijk normenkader aan het college mee te geven voor rechtszekerheid en kan de controlerende rol verbeteren ten aanzien van de uitvoering door het college.
• Onderzoek de inzet van een onafhankelijke geschillencommissie, die erfpachters binnen de juridische grenzen kan helpen en kan bemiddelen met de gemeente.
• De gemeenteraad dient de participatie-instrumenten beter te benutten. De raad kan de eigen positie en de positie van erfpachters versterken door het stellen van een algemeen participatiekader.
• Hanteer een ruimere opvatting van transparantie en voorlichting om consumenten op de risico’s en onzekerheden te wijzen. Denk dan aan een algemene bijsluiter en verwijzingen naar adviseurs.
• Verbeter de onderbouwing en transparantie van onderliggende gegevens in het erfpachtstelsel. Ga er vanuit dat alle gegevens zijn gebaseerd op openbare gegevens.